งานรับผิดชอบหลักๆ ของ เดอะ คอนเซ็ปท์ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ 


             

งานบริหารอาคาร


 


-รับบริหารจัดการอาคารชุด หมู่บ้านจัดสรร อาคารสำนักงาน  เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์  


-งานบัญชี ออกใบแจ้งหนี้ จัดเก็บรายได้ และติดตามทวงถามหนี้ 

 

งานจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุด และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

-ยื่นคำขอจดทะเบียน


-ร่างกฎ และระเบียบปฏิบัติต่างๆ 


-จัดทำข้อบังคับของนิติบุคคลฯ


-จัดทำอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง

 

บริการด้านกฎหมาย


 


- ฟ้องร้องดำเนินคดี และต่อสู้คดี เพื่อรักษาผลประโยชน์ของนิติบุคคลฯ 

 

การจัดการงานระบบวิศวกรรม


 


-บริหารจัดการงาน Operation & Preventive Maintenance  ระบบวิศวกรรม


-การจัดการพลังงานในอาคาร


-ตรวจเช็ค ซ่อมแซม ออกแบบ และปรับปรุงระบบ 


-งานวิศวกรรมเครื่องกล ระบบปรับอากาศ ระบบหมุนเวียนระบายอากาศ ระบบสุขาภิบาล ระบบป้องกันอัคคีภัย  ระบบลิฟต์  ฯลฯ 


-งานวิศวกรรมไฟฟ้า ระบบไฟฟ้ากำลัง ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบไฟฟ้าสื่อสาร ระบบสัญญาณแจ้งเหตเพลิงไหม้  ,ระบบ CCTV ระบบ MATV ระบบอินเตอร์เน็ต และระบบคอมพิวเตอร์ ฯลฯ 




 

บริษัท เดอะ คอนเซ็ปท์ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด 


บริษัทก่อตั้งโดยคณะผู้บริหารมืออาชีพมากด้วยประสบการณ์และความชำนาญโดยเฉพาะ  ด้วยทีมงานมืออาชีพที่มีประสบการณ์ ดำเนินธุรกิจด้านการ บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยและอาคารสำนักงาน และมี ประสบการณ์ ด้าน บริหารอาคาร มากกว่า 15 ปี และเข้าใจงานบริการ ด้านอาคารชุด  บริษัทฯ มีระบบบริหารจัดการที่เป็นระบบแบบแผนเทียบเท่ามาตราฐาน โดยมีพนักงานที่ผ่านงานระบบคุณภาพ  ISO 9001:2008  


การดำเนินงานด้านการบริหารและ การจัดการอาคารชุด ที่ผ่านมา เช่น โครงการอาคารชุดสำนักงาน , อาคารชุดพักอาศัย , หมู่บ้านจัดสรร ทั้งนี้เพื่อเพิ่มคุณค่าสูงสุดให้แก่อสังหาริมทรัพย์ และเป็นส่วนหนึ่งในการดูแลเรื่องที่อยู่อาศัยเพื่อ สร้างสรรค์ และดูแลคุณภาพสังคมของผู้พักอาศัยและผู้ใช้บริการ  อีกทั้งยังช่วยรักษาภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการในระยะยาว ด้วยทีมงานและบุคลากรที่มีประสบการณ์

   


บริษัท บริหารจัดการ มีหน้าที่อะไร?


เนื่องจากทุกโครงการมีเป้าหมายที่เหมือนกัน  คือ  ต้องการให้บริการที่ดีแก่ผู้ใช้อาคาร หรือเจ้าของบ้าน
มีระบบการจัดการที่ดูแลการใช้จ่าย สาธารณูปโภคต่าง ๆ  และต้องการให้โครงการนั้นมีอายุการใช้งานยาวนาน  และมีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นในที่สุด ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่พักอาศัย ทั้งคอนโดมิเนียม  บ้านจัดสรร  อาคารสำนักงาน ฯลฯ เจ้าของอาคาร  เจ้าของโครงการ  ไม่จำเป็นต้องเสียเวลาบริหารอาคารด้วยตัวเอง   การว่าจ้างบริษัทรับบริหารอาคารให้เป็นผู้รับผิดชอบดูแลอาคารนั้น มีข้อดีซึ่งให้ประโยชน์หลายๆ ด้านแก่เจ้าของอาคาร เช่น

  1. การควบคุมการปฏิบัติงาน บริษัทรับจ้างเป็นผู้ควบคุมดูแลการปฏิบัติงานทุกด้าน เจ้าของอาคาร เจ้าของโครงการ ไม่มีความสูญเสียทางด้านเวลา
  2. มีมาตรฐานด้านระบบการบริหารงานมากกว่า เนื่องจากมีผู้เชี่ยวชาญและประสบการณ์เฉพาะด้าน
  3. การพัฒนาระบบทำงาน บริษัทมีประสบการณ์จากปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการบริหารอาคาร หรือหมู่บ้านจัดสรรฯ มากกว่า จึงจำเป็นต้องมีการพัฒนาระบบการทำงานอยู่เสมอ เพื่อให้สามารถรองรับการบริหารอาคาร และหมู่บ้านจัดสรรฯ เป็นจำนวนมากได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  4. งานด้านเทคนิคทุกด้าน เช่น การตรวจสอบระบบต่างๆ บริษัทฯ จะมีผู้ที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้านมากกว่า
  5. การควบคุมค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร บริษัทฯ จะเสนอค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรคงที่ ในขณะที่ทางเจ้าของอาคาร เจ้าของโครงการ มักมีค่าใช้จ่ายด้านนี้เพิ่มขึ้น เนื่องจากในการปฏิบัติงานจริง จะต้องมีค่าล่วงเวลาเกิดขึ้นอยู่เสมอ หรืออาจจะต้องมีการจ้างงานเพิ่มเป็นครั้งคราว
  6. การปรับเปลี่ยนบุคลากรที่ปฏิบัติงานประจำ  ในกรณีที่บุคลากรด้อยคุณภาพ  บริษัทฯ สามารถที่จะทำการปรับเปลี่ยนบุคลากรได้ทันที เนื่องจากมีบุคลากรอื่นในสายงานนี้เตรียมพร้อมอยู่แล้ว ในขณะที่เจ้าของอาคารหรือเจ้าของโครงการ จะปรับเปลี่ยนได้ยากกว่า

เจ้าของอาคาร หรือเจ้าของโครงการ ไม่ต้องแก้ปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้ด้วยตัวเอง ปัญหาจุกจิกจากการที่ผู้ใช้อาคาร ผู้พักอาศัยไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบ เช่น ส่งเสียงดังรบกวนคนอื่น จอดรถในที่ห้ามจอด ใช้ทรัพย์สินส่วนกลางอย่างไม่ระมัดระวัง ปัญหาจุกจิกจากการต้องซ่อมแซมงานระบบต่าง ๆ  ที่อาจจะเกิดขึ้นประจำวัน ซึ่งเจ้าของอาคาร หรือเจ้าของโครงการ จำเป็นต้องหาช่างที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้านมาให้ได้ทันท่วงที เช่น ต้องหาช่างซ่อมท่อน้ำที่รั่วซึม ผนังร้าว ระบบไฟติดขัด ระบบแอร์ เสีย ปัญหาผู้เช่าไม่จ่ายค่าบริการส่วนกลางหรือล่าช้า ซึ่งเจ้าของอาคาร หรือเจ้าของโครงการ ต้องคอยตามทวงถามด้วยตัวเอง ปัญหาจากการบริหารบุคคล การทำผิดวินัย การว่าจ้างใหม่ การเลิกจ้าง ซึ่งมีกฎหมายของภาครัฐเข้ามาเกี่ยวข้อง ปัญหาจากการควบคุมดูแลบริษัท ที่ทางอาคาร หรือโครงการ ว่าจ้างให้มาทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ คุ้มค่าการว่าจ้าง เช่น บริษัทรักษาความปลอดภัย  บริษัททำความสะอาด บริษัทกำจัดแมลง บริษัททำสวน เป็นต้น

เจ้าของอาคาร หรือเจ้าของโครงการ  ต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ดังนี้

  1. ชื่อเสียงของบริษัท และผลงานที่ผ่านมา
  2. การมีบริการที่ครอบคลุมงานทุกส่วน ที่ต้องใช้ในการบริหาร เช่น งานบริหารอาคาร หรือหมู่บ้าน งานบัญชีการเงิน งานช่างเทคนิคเพื่อซ่อมบำรุง งานรักษาความปลอดภัย งานกฎหมาย และบริการเสริมอื่นๆ เช่น งานการตลาด งานการขาย เป็นต้น
  3. การมีทีมงานที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน และความพร้อมของทีมงาน ที่จะสามารถเข้าแก้ปัญหาในกรณีฉุกเฉินได้ เช่น ทีมวิศวกรงานระบบ ทีมงานกฎหมาย เป็นต้น
  4. การมีระบบทำงาน บุคลากรที่มีประสิทธิภาพ และสามารถตรวจสอบได้ ซึ่งในการปฏิบัติงานนั้นจะต้องมีการบันทึกขั้นตอนการทำงาน แบบฟอร์ม หรือหลักฐานที่ควบคุมการปฏิบัติงานประจำวันให้มีประสิทธิภาพ
  5. ค่าบริการที่เหมาะสม
  6. มีความสำนึกในการให้บริการลูกค้า ให้เทียบเท่ากับการบริการของโรงแรม

ทำไม อาคารชุด และหมู่บ้าน ต้องเลือกบริษัทบริหารจัดการเข้ามาดูแล?

การเข้าอยู่โครงการหมู่บ้านจัดสรร หลังจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ขายให้กับลูกค้าหมดแล้ว ใครจะเป็นคนรับผิดชอบต่อไป? ปัญหาการร้องเรียนของผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรร ที่มีต่อโครงการที่อยู่อาศัยมีมาโดยตลอดและนับวันจะเพิ่มขึ้น เช่น ข้อมูลการร้องเรียนทางสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค [สคบ.] (2546) พบว่าคำร้องเรียนทางจดหมายเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกปีจากที่มีการร้องเรียนรวม 200 รายในปี พ.ศ.2535 และเพิ่มเป็น 1,200 รายในปี พ.ศ. 2540 ปัญหาที่ร้องเรียนมีมากตั้งแต่ไม่ปฏิบัติตามสัญญา ไม่แบ่งโฉนดและโอนกรรมสิทธิ์ และการไม่จัดทำสาธารณูปโภค รวมทั้งปัญหาอื่นที่ปรากฏในสื่อต่าง ๆ มาโดยตลอด การแก้ไขปัญหาของแต่ละโครงการดำเนินการไปตามสภาพปัญหาที่พอจะแก้ไขได้ ในส่วนหน่วยงานที่มีหน้าที่รับผิดชอบก็ได้มีการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นโดยเฉพาะกรมที่ดิน และกรมโยธาธิการและผังเมือง ได้มีการแก้ไขข้อกฎหมาย กฎระเบียบต่าง ๆ ให้เอื้อต่อการบริหารจัดการภายใต้ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และทางสำนักงานกรุงเทพมหานคร ก็ได้มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544 และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 เพื่อประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะของที่อยู่อาศัย แต่ปัญหาต่าง ๆ ก็ยังคงมีอยู่ และโครงการจัดสรรต่าง ๆ ก็มีเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ พ.ศ. 2544 จนถึงปัจจุบัน จึงสนใจที่จะศึกษาว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรรแต่ละโครงการได้มีการบริหารจัดการกันอย่างไร ลูกบ้านหรือผู้อยู่อาศัยมีความพอใจ หรือไม่พอใจในเรื่องใด


การบริหารจัดการ หมู่บ้านจัดสรรภายหลังสิ้นสุดการดูแลของบริษัทจัดสรร
ผู้อยู่อาศัยในโครงการทั้งหมดมีความรู้ความเข้าใจในรูปแบบการบริหารจัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรรค่อนข้างน้อย อย่างที่มีการบริหารจัดการอยู่ปัจจุบัน ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็มีอยู่ 4 วิธี ดังนี้

  1. การให้บริษัทจัดสรรเดิม บริหารจัดการต่อไป
  2. การจ้างบริษัทรับบริหารจัดการ เข้ามาดูแลใหม่
  3. การยกพื้นที่ในหมู่บ้านเป็นสาธารณะ ให้สำนักงานเขต หรือ เทศบาล เป็นผู้ดูแล
  4. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ขึ้นมาบริหารจัดการ

วิธีที่ 1 บริษัทจัดสรรเดิมนั้น ไม่ค่อยรับบริหารต่ออยู่แล้วเนื่องจากบริษัทดังกล่าวจะต้องหากำไรสูงสุด กับการผลิตโครงการใหม่ขึ้นมาดีกว่า รับค่าตอบแทนแถมด้วยปัญหาของหมู่บ้านของตนเอง จัดสรรขึ้นมา อาจจะเจอปัญหาที่ผู้จัดสรรได้ปกปิดไว้ ถ้าเรื่องมันแดงขึ้นมาจะหนี้ภาระรับผิดชอบของตนเองไม่ได้ สู้ผลักภาระนั้นให้แก่ผู้บริโภคดีกว่า

วิธีที่ 2 ตอนนี้ยังมีบริษัทที่รับบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร ที่มีประสอบการณ์ค่อนข้างน้อย หรือ แทบจะไม่ค่อยมีเลยก็ว่าได้ อาจจะเกิดจากปัญหาหลายๆ  อย่างทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับไม่คุ้มค่า เช่น ปัญหาการค้างจ่าย เนื่องจากผู้อยู่อาศัยไม่อยู่บ้านในช่างที่มีการจัดเก็บ และมีบางส่วนไม่จ่ายเพราะเป็นผู้เช่า โดยให้เหตุผลว่าควรเรียกเก็บกับเจ้าของบ้าน เป็นต้น

วิธีที่ 3  เป็นวิธีที่พบมากที่สุดในปัจจุบัน เนื่องจากไม่ต้องหาผู้รับผิดชอบใดๆ ผลักภาระดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่นดูแล การจัดเก็บค่าส่วนกลางก็ไม่มี มีแต่ค่าใช้จ่ายทั่วๆ ไป เช่น ค่าขยะ ค่าภาษีบำรุงท้องที่ เท่านั้น แต่วิธีนี้ต้องเสี่ยงกับปัญหามากมาย เช่น ปัญหาทรัพย์สินสูญหาย ขโมย หรือ มิจฉาชีพ มีมาก ปัญหาการมั่วสุม ยาเสพติด ปัญหาเรื่องขยะ ปัญหาภูมิทัศน์ เป็นต้น เนื่องจากเจ้าหน้าที่ของรัฐให้บริหารไม่ทั่วถึง  กับจำนวนหมู่บ้านที่มีในท้องที่ของตนเองรับผิดชอบ

วิธีที่ 4 เป็นวิธีมีใหม่สำหรับบ้านเรา หน่วยงานของรัฐที่คิดวิธีนี้คิดว่าเป็นวิธีที่ดีที่สุด และได้บรรจุไว้ใน พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้มีความรู้สึกรักและก็ห่วงแหนสิทธิของตนเองในหมู่บ้าน เหมือนคำที่ว่า "บ้านคือวิมานของเรา" ใครบ้างจะปล่อยให้ที่ตนเองอยู่มีแต่ความเสี่ยงไปวันๆ หรือ ปล่อยให้ลูกหลานของตนเองเกิดมาในสังคมที่แย่ๆ

การจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมามีบทบาทและหน้าที่ในนามคณะกรรมการหมู่บ้านในการบริหารจัดการ เพื่อให้มีการบริหารจัดการ เช่น การรักษาความปลอดภัย   ความสะอาด การจัดเก็บขยะ การดูแลสาธารณูปโภค และทรัพย์สินส่วนกลาง ตลอดจนการดูแลข้อระเบียบการอยู่ร่วมกันในหมู่บ้าน ประโยชน์ที่ได้รับจากการบริการของคณะกรรมการโครงการหมู่บ้าน พบว่าส่วนใหญ่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านได้รับประโยชน์ด้านการรักษาความปลอดภัย รองลงมาด้านความสะอาดและการจัดเก็บขยะ การดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง การดูแลสาธารณูปโภค และการดูแลข้อระเบียบของกิจกรรมของผู้อยู่อาศัย ตามลำดับ ปัญหาต่างๆ ของการบริหารจัดการในโครงการหมู่บ้าน ที่มีต่อผู้อยู่อาศัยมากที่สุดพบว่า ส่วนใหญ่มีปัญหาการดูแลข้อระเบียบของกิจกรรมของผู้อยู่อาศัย รองลงมาปัญหาการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ปัญหาการรักษาความปลอดภัย ปัญหาการดูแลสาธารณูปโภค และ ปัญหาความสะอาดและการจัดเก็บขยะ ตามลำดับ

สรุปและข้อเสนอแนะ

การบริหารจัดการที่มีความหลากหลายกัน โดยทุกโครงการมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดการในเรื่อง บริการสาธารณะพื้นฐาน และดูแลพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น ประโยชน์ที่ได้รับมากที่สุดคือ ด้านการรักษาความปลอดภัย และความสะอาด ซึ่งเป็นการบริการที่ทางคณะกรรมการหมู่บ้านสามารถควบคุมและแก้ไขได้ง่าย สำหรับปัญหาของผู้อยู่อาศัยที่พบมากที่สุดคือ ปัญหาการไม่ปฏิบัติตามข้อระเบียบของผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน ซึ่งเป็นปัญหาที่ไม่สามารถควบคุมได้เนื่องจากไม่มีบทลงโทษ การแก้ไขปัญหาดังกล่าวเป็นการแก้ไขปัญหาโดยการเจรจาประนีประนอมระหว่างคู่กรณีในหมู่บ้าน เพื่อสามารถยอมความกันได้ และปัญหาในการจัดการส่วนหนึ่งมาจากองค์ประกอบของผู้อยู่อาศัยที่มีความหลากหลายตามลักษณะสังคม และเศรษฐกิจ รวมถึงโครงการมีที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภท หรือมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์การถือครองมาก เช่น ขาย หรือให้เช่า และดัดแปลงเป็นกิจการต่าง ๆ จะทำให้มีการบริหารจัดการที่ยากขึ้น

ข้อเสนอแนะจากการศึกษาเห็นว่า ควรมีกฎ ระเบียบ ข้อตกลงร่วมกันของผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน และมีบทลงโทษที่ชัดเจนในการปฏิบัติ ถ้าเป็นไปได้ควรมีการเก็บค่าบำรุงหมู่บ้านเมื่อทำการโอน เพื่อเป็นเงินกองทุนในการใช้จ่ายในหมู่บ้าน และรัฐควรเข้มงวดในการอนุญาตต่อเติม ดัดแปลง และก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อประกอบกิจการอื่นในหมู่บ้านโดยแก้ไขปัญหาร่วมกับคณะกรรมการหมู่บ้าน